Istoria Creditului ipotecar din ROMÂNIA

Primul credit acordat în România — CEC Bank

Prima bancă românească a fost Casa de Depozite și Consignații (CEC Bank, cum este cunoscută astăzi), care a fost înființată la 24 noiembrie 1864, în timpul domniei lui Alexandru Ioan Cuza. Prima instituție financiară din România a acordat un volum de credite de peste 310 milioane de lei până în 1900.

17 Decembrie

Se înființează Societatea de Credit Funciar Urban

Societatea era împuternicită să acorde credite cu scadențe de până la 40 de ani, iar valoarea împrumutată nu trebuia să depășească 50% din valoarea imobilului achiziționat.

17 Aprilie

Se înființează Banca Națională a României

Banca Națională a fost a 16-a instituție de acest tip la nivel mondial, înaintea celor din Japonia, Italia, Elveția sau Statele Unite ale Americii.

Până în anii ‘40, sistemul bancar local a fost dominat de cinci instituții finanțatoare principale: Banca Românească, Banca de Credit Român, Banca Comercială Română, Banca Comercială Italiană și Română și Societatea Bancară Română.

Începutul reformei monetare

Sistemul bancar românesc cunoscuse o dezvoltare remarcabilă până în 1947, cu un volum total de finanțări acordate de peste 17 miliarde de lei — echivalentul a 172 milioane de dolari raportat la cursul leu/dolar din acel an, iar dacă aplicăm rata cumulată a inflației dolarului rezultă un volum de 2,5 miliarde de dolari.

Însă, după 1947 s-a realizat o restrângere a sistemului bancar românesc, ca urmare a schimbării de regim politic. Astfel, la finalul anului 1989 mai existau doar cinci instituții finanțatoare în România: Banca Națională, Banca Română de Comerț Exterior, Banca de Investiții, Banca Agricolă și CEC-ul.

Reforma monetară

Mai

Legea pentru dezvoltarea construcției de locuințe, vânzarea de locuințe din fondul de stat către populație

Persoanele care își construiau o locuință puteau să ia credite în valoare de până la 20.000 de lei dacă locuința era construită în mediul urban, perioada de rambursare fiind cuprinsă între 15 și 25 de ani. Cei care își construiau o locuință în mediul rural puteau să ia credite în valoare de până la 15.000 de lei, rambursabile în termen de 10–15 ani.

Primul credit ipotecar acordat de CEC Bank

Caracteristici credit:

Astfel, pentru construirea de locuințe proprietate personală în mediul urban, statul acorda cetățenilor credite pe termen de 15–25 ani, cu o dobândă anuală de 1,5%–3%, cu condiția ca beneficiarul să depună un avans minim de 20%–30% din valoarea locuinței, în funcție de salariul tarifar sau venitul brut lunar.

Soldul creditelor ipotecare ajunge la 0,1%–0,2% din PIB

La finalul regimului comunist, soldul creditelor ipotecare din România reprezenta doar 0,1%–0,2% din PIB, față de aproximativ 6,7% în prezent.

7 Februarie

Este adoptată legea referitoare la vânzarea de locuințe din fondurile statului către populație

Cumpărătorii puteau accesa un împrumut din partea Casei de Economii și Consemnațiunii, avansul minim fiind stabilit la 30%, respectiv 10% pentru cei cu vârsta de până la 30 de ani. Cei care nu dispuneau de avans puteau să ia un credit cu o durată de rambursare de până la cinci ani și o dobândă anuală de 5%.

Introducerea ROBOR (Romanian Interbank Offer Rate)

ROBOR este rata dobânzii la care băncile care contribuie la calcularea acestui indice sunt dispuse să ofere împrumuturi sub formă de depozite în lei celorlalte bănci contributoare. Ratele de referință ROBOR se stabilesc pentru opt scadențe, cea mai scurtă fiind de o zi, iar cea mai lungă de un an.

Se adoptă legea privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare

Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare se acorda pe o perioadă de minimum cinci ani pentru persoanele juridice și de minimum 10 ani pentru persoanele fizice. Rata dobânzii urma să fie legată de un indice de referință, pe care Banca Națională urma să îl aprobe. Contractele puteau să includă o plafonare, în ambele sensuri, a evoluției indicilor de referință.

Acordarea primului credit ipotecar în România capitalistă

Primul produs de credit ipotecar din România capitalistă a fost introdus de către Alpha Bank în anul 2001. Acesta se acorda în dolari americani pe o perioadă de maximum 10 ani și cu un avans de minim 30%.

Înființarea Biroului de Credit

Biroul de Credit este o societate pe acțiuni care are ca acționari 18 de bănci și al cărei scop este să colecteze și să prelucreze datele clienților în scopul evaluării riscurilor și a creșterii calității portofoliilor de credite.

Apariția primului credit ipotecar în franci elvețieni (CHF)

Primul credit ipotecar în franci elvețieni a fost introdus de către OTP Bank în noiembrie 2005 și a ajuns rapid un produs vedetă, fiind implementat ulterior de mai multe instituții finanțatoare.

Apogeul și declinul creditării ipotecare din România

Soldul creditelor ipotecare a înregistrat o creștere fulminantă în această perioadă, ajungând la 5,7 miliarde de euro, în creștere cu aproximativ 285% comparativ cu nivelul înregistrat la finalul lui 2006. Volumul de finanțări ipotecare a scăzut drastic după debutul crizei economice, de la aproximativ 150 milioane de euro pe lună în 2008 la circa 23 de milioane de euro în ianuarie 2009. La momentul declanșării crizei economice, circa 76% din finanțările ipotecare acordate erau în euro, 16% în CHF și 8% în lei.

Martie

Intrarea în vigoare a regulilor privind stabilirea ratelor de referință ROBID și ROBOR

Odată cu intrarea în vigoare a acestui regulament s-au creat premisele impunerii băncilor comerciale să folosească un indice de referință oficial în calculul dobânzilor variabile.

Mai

Se lansează Programul Prima Casă

Menit să revitalizeze piața de credite ipotecare, implicit cea imobiliară, Prima Casă s-a adresat celor care nu dețineanu un imobil cu o suprafață de peste 50 de metri pătrați utili. Aceștia puteau contracta un credit de maxim 57.000 de euro cu un avans de minim 5%. Dobânda variabilă era compusă din 4% + Euribor 3M pentru finanțările în euro, respectiv 2,5% + Robor 3M pentru finanțările în lei.

Prima Casă a impulsionat piața, volumul de credite ipotecare noi crescând de la circa 23 de milioane de euro în ianuarie 2009 la 143 de milioane de euro în decembrie 2009.

OUG 50

Se impune băncilor comerciale ca în componenta dobânzii variabile să existe o marjă fixă care nu se poate modifica unilateral, iar componenta variabilă să se raporteze la indicii oficiali de referință în funcție de moneda în care a fost acordat creditul (EURIBOR/LIBOR/ROBOR).

În plus, s-a eliminat comisionul de rambursare anticipată pentru orice credit cu dobânda variabilă, iar pentru creditele aflate într-o perioadă de dobândă fixă s-a stabilit un procent maxim de 1% pe care instituția finanțatoare are dreptul de a îl solicita drept comision.

Regulamentul BNR nr. 24 / 28.10.2011

Se limitează perioada de acordare a creditelor de consum cu sau fără ipotecă la maximum cinci ani. În plus, valoarea creditului ipotecar nu poate depăși 85% din valoarea imobilului, dacă aceasta este acordat în monedă națională, respectiv 75% dacă este acordat în euro. Această prevedere nu era valabilă și pentru produsul Prima Casă.

HG 565 — Creditele Prima Casă, exclusiv în lei

Din acest moment, creditele Prima Casă s-au putut acorda doar în lei. Impactul a fost unul mai greu de digerat de piață, dobânda variabilă crescând cu peste 50% prin simpla raportare la ROBOR: 2,5% + marjă fixă + 4,28% (Robor 3M) = 6,78% versus 4% marjă fixă + 0,23% (Euribor 3M) = 4,23%.

Încheierea protocoalelor de colaborare între bănci și sistemul de raportare a veniturilor ANAF

Se simplifică procedura de analiză financiară și se elimină, fie și parțial, prezentarea adeverinței de venit și a contractelor de muncă.

Mai

Intră în vigoare legea dării în plată

Consumatorii puteau să transmită dreptul de proprietate al unui imobil către creditorul respectivului imobil, fără să mai poată fi urmărit pentru recuperarea eventualelor datorii nstinse. Legea nu s-a aplicat creditelor acordate prin programul Prima Casă și nici pentru credite ale căror valoare acordată a depășit 250.000 de euro.

Această lege a avut un efect puternic în sistemul bancar românesc și ca răspuns, majoritatea băncilor comerciale au restricționat puternic acordarea de noi credite ipotecare. După ce s-a constatat că numărul de proprietăți date în plată a fost redus (aproximativ 6.000 de cazuri), situația s-a deblocat spre finalul anului.

Se reglementează piața brokerilor de credite

Dupa mulți ani de existență a acestui domeniu fără o reglementare oficială, profesia de broker de credite este definită prin OUG 52/2016, stabilindu-se mai multe obligații: modul de organizare, responsabilitățile față de consumator, gradul de pregătire, obligativitatea încheierii unei asigurări de răspundere profesionale și, cel mai important, obligativitatea înregistrării fiecărui intermediar financiar în registrele ANPC.

Limitarea gradelor de îndatorare

Printr-un nou regulament publicat la finalul lunii octombrie, gradul de îndatorare al unui client a fost limitat la 40%, respectiv 45% pentru aplicanții care nu dețineanu un alt imobil în proprietate. Concomitent, au fost limitate gradele de îndatorare aplicate clientelei băncilor la 20%, respectiv 25%, pentru aplicanții fără imobil în proprietate — pentru creditele acordate în valută.

Trecerea la IRCC

Începând cu luna mai a anului 2019 toate creditele nou acordate în lei cu dobândă variabilă s-au raportat la IRCC în loc de ROBOR. A fost o mișcare cu un efect pozitiv, care a transparentizat și mai mult metodologia de calcul a ratei dobânzii tranzacțiilor interbancare — principala diferență față de ROBOR este că IRCC se raportează la media ponderată a ratelor de dobândă cu volumele de tranzacții de pe întreaga piață monetară interbancară, în timp ce ROBOR lua în calcul media ratelor de dobândă de tranzacționare ale primelor 10 bănci din sistem.

Suspendarea ratelor ca urmare a pandemiei Covid-19

Cu scopul de a ameliora efectele economice nocive cauzate de pandemia de COVID-19, s-a introdus o facilitate de suspendare a ratelor pentru creditele ipotecare pe o perioadă de nouă luni, fără capitalizarea dobânzii. La această facilitate au apelat aproximativ 10% din totalul debitorilor de credite ipotecare.

În ciuda tuturor evenimentelor nefavorabile, anul 2020 s-a închis cu un volum de credite ipotecare nou acordate cu 7% mai mare față de 2019, depășind pragul de 3 miliarde de euro.

Anul recordurilor

După un an 2020 dificil, marcat de criza sanitară, 2021 a fost un an al recordurilor:

• Cel mai mare volum de credite nou acordate: 4,3 miliarde de euro
• Cea mai mare creștere a pieței de credite ipotecare: +39%
• Cel mai mare număr de credite acordate: peste 70.000 de credite
• Cea mai mare creștere a soldurilor de credite ipotecare: +10,4%, depășind pragul de 20 de miliarde de euro

Criza inflationistă

Creșterea vertiginoasă a ratei inflației a dus la un impact direct asupra dobânzilor, IRCC majorându-se de la 1,17% în primul trimestru din 2022 la 4,06% în ultimul trimestru; de asemenea, EURIBOR la 3 luni s-a apreciat de la -0,565% în ianuarie 2022 la 2,128% la finalul anului.

Ca o consecință, ratele creditelor denominate în lei au crescut cu aproximativ 40%, iar gradul de îndatorare mediu al populației a crescut de la 34% la 47% în cursul anului. Volumul creditelor nou acordate a scăzut cu circa 25% față de 2021.

Stabilizarea dobânzilor și marea migrare de la dobânzi variabile la dobânzi fixe

IRCC a continuat să crească în primul trimestru, dar s-a stabilizat pe parcursul anului la o valoare de aproximativ 5,9%. Pe fondul majorării cu peste 50% a ratelor aferente dobânzilor variabile, s-a înregistrat o migrare puternică spre dobânzile fixe, acestea ajungând să dețină peste 75% din totalul creditelor ipotecare. Dobânzile fixe pe o perioadă de 3, 5, 10 sau chiar 30 de ani au devenit mult mai atractive, având valori medii cu peste 30% mai mici față de cele variabile.

2023 a fost și primul an din ultimii 15 ani în care s-a înregistrat o scădere, de 0,5%, a soldului total al creditelor ipotecare aflate în plată.

Anul scăderii dobânzilor, acomodării și revenirii pieței

Piața bancară s-a adaptat, aproape în totalitate, la cererea crescută de dobânzi fixe și a lansat produse cât mai adaptate și atractive. La finalul lunii august s-a consemnat o creștere a soldurilor cu 1,26% față de luna decembrie a anului 2023.

Tot în această perioadă s-a înregistrat și scăderea dobânzii LOMBARD practicată de Banca Centrală Europeană pentru zona euro, aceasta scăzând de la un maxim de 4,75% în septembrie 2023 la 3,65% în octombrie 2024.