E o teamă pe care puțini o spun cu voce tare, dar aproape toți o simt înainte să facă primul pas serios spre un credit ipotecar. Mai exact, teama că te vei duce la bancă, vei completa dosare, vei aștepta cu emoție și apoi vei primi un nu. Vestea bună este că nu trebuie să treci prin asta ca să afli unde te afli. Poți face un pre-check singur, acasă, în 10 minute.
Ce analizează banca, de fapt
Când primești sau nu un credit ipotecar depinde de patru-cinci criterii concrete pe care banca le analizează, aproape mereu în aceeași ordine.
Venitul tău lunar. Nu doar salariul de bază, ci toate sursele stabile: bonusuri regulate, tichete, venituri din chirii, dividende, drepturi de autor. Ce contează pentru bancă e cât intră lunar în conturile tale, oficial și verificabil. Veniturile la negru sau informale nu se iau în calcul.
Gradul de îndatorare (DTI). Toate ratele tale existente, adunate, nu pot depăși un anumit procent din venit. În România, plafonul BNR e de 40% pentru credite ipotecare standard și 45% pentru prima locuință. Ce mulți uită: DTI-ul include cardurile de credit cu limite (chiar dacă nu le folosești), leasingul mașinii, descoperitul de cont și orice rată existentă.
Istoricul bancar. Dacă ai avut întârzieri la alte credite sau la facturi, apari la Biroul de Credit. Un istoric curat, chiar dacă scurt, e mai bun decât unul lung dar pătat. Îți poți verifica gratuit istoricul online, pe site-ul Biroului de Credit. Am explicat pe larg cum funcționează în articolul despre scorul tău de credit.
Avansul disponibil. În România, minimul legal e de 15% pentru prima locuință și 25% pentru a doua. Dar acestea sunt minime, în practică, cu cât avansul tău e mai mare, cu atât te încadrezi mai ușor și obții condiții mai bune. Dacă avansul e punctul tău slab, citește și ghidul despre creditul ipotecar cu avans mic.
Vârsta la finalul creditului. Multe bănci nu acordă credite care se termină după 65-70 de ani. Dacă ai 45 de ani și ceri un credit pe 30 de ani, s-ar putea să fie o problemă.
Pre-check-ul acasă, în 10 minute
Iată calculul rapid pe care îl poți face singur, fără să suni la nimeni.
Adună tot venitul net lunar din toate sursele. Scade toate ratele existente și adaugă limitele cardurilor de credit împărțite la 24 (banca așa le calculează, aproximativ). Restul, ce rămâne, e capacitatea ta teoretică de rambursare.
Aplică regula 40%: rata maximă a creditului ipotecar ar trebui să fie sub 40% din venitul tău net. Dacă venitul tău e 8.000 de lei net și nu ai alte rate, rata maximă pentru un credit ipotecar e de aproximativ 3.200 de lei.
Cu această rată maximă, la o dobândă de ~5% și o durată de 25 de ani, poți estima ce sumă totală ai putea împrumuta. Există calculatoare online rapide pentru asta, sau simulatoare care fac calculul complet, cum e calculatorul de credit ipotecar de pe ipotecare.ro.
Semnalele roșii care duc aproape sigur la refuz
Sunt câteva situații în care e mai bine să știi din start că vei avea o problemă și să lucrezi la ele înainte să aplici.
Un contract de muncă pe perioadă determinată sau vechime sub 6 luni la același angajator. Băncile preferă stabilitatea. Dacă ești în perioada de probă sau tocmai ți-ai schimbat jobul, așteaptă câteva luni.
Restanțe active sau întârzieri repetate la Biroul de Credit. Chiar dacă ai plătit ulterior, restanțele apar în istoricul tău timp de 4 ani. Cel puțin unele bănci pot spune direct nu.
Limitele mari de card pe care nu le folosești. Dacă ai 3 carduri de credit cu limite totale de 20.000 de lei, banca îți va calcula DTI-ul de parcă ai avea deja o rată lunară considerabilă. Închiderea unor carduri înainte să aplici poate face diferența.
Popriri active sau litigii financiare în derulare. Aceste situații trebuie rezolvate înainte de orice cerere de credit ipotecar.
Venituri predominant din surse variabile sau nou-declarate. Dacă ești freelancer sau PFA de sub un an, sau dacă majoritatea venitului tău vine din bonusuri neregulate, banca va fi mai reticentă.
Pre-aprobare vs. aprobare finală
Un lucru care creează confuzie: sunt două aprobări diferite în procesul unui credit ipotecar.
Pre-aprobarea (sau aprobarea de principiu) este confirmarea în scris a băncii că te încadrezi pentru o anumită sumă, în anumite condiții. E valabilă 30-45 de zile și te ajută să cauți casa cu bugetul clar în minte.
Aprobarea finală vine după ce găsești casa și trimiți actele imobilului. Aici banca evaluează și proprietatea, nu doar profilul tău. Uneori, apar surprize la evaluare: banca îți poate cere un avans mai mare dacă valoarea imobilului e mai mică decât prețul cerut de vânzător.
Cele mai multe refuzuri se întâmplă la pre-aprobare, nu la aprobarea finală. Dacă treci de prima, șansele să treci și de a doua sunt foarte mari.
Cum te ajută ipotecare.ro
Poate ideea că trebuie să înțelegi toate criteriile, să calculezi manual, să verifici la Biroul de Credit și abia apoi să mergi la bancă sună obositor. E firesc, cei mai mulți români nu fac asta de zeci de ori în viață.
Pe ipotecare.ro faci toată această verificare într-o singură simulare, în câteva minute. Introduci datele tale de bază, iar algoritmul îți spune imediat dacă te încadrezi, ce sumă poți obține și de la ce bănci. Nu e o promisiune vagă, sunt calcule reale, bazate pe criteriile fiecărei bănci partenere.
E cel mai simplu mod de a afla, fără să suni pe nimeni, fără drumuri la ghișeu, unde te afli tu, cu profilul tău real.
Concluzie
Verificarea eligibilității nu trebuie să fie un pas dramatic. E, de fapt, cel mai bun mod să eviți surprize neplăcute mai târziu. Cu 10 minute de calcul acasă sau câteva minute cu un simulator online, îți dai seama dacă e momentul să faci pași concreți sau dacă mai ai puțin de lucru la profilul tău financiar.
Ambele răspunsuri sunt utile. Un da îți dă încrederea să continui, iar un nu îți dă direcția clară în care să te miști în lunile următoare. Iar dacă vrei să vezi și semnele că ești cu adevărat pregătit, citește și articolul despre cele 7 semne că ești pregătit pentru primul credit ipotecar. Intră pe ipotecare.ro și află, în câteva minute, unde te afli tu.
Află în câteva minute unde te afli